結局賃貸と持家のどっちが得なの？自分なりに出した結論

「持ち家　VS 賃貸」の3回目

持ち家と賃貸の前提条件は以下の通り

多少の誤差があっても今回は関係無いと思うので

数値部分は結構適当に決めてます

持ち家の条件

頭金：500万円

返済期間：35年

金利：1.5%で35年固定

計算：元利均等返済

ボーナス払い：無し

管理費と修繕積立金：2万円

修繕積立金の不足は400万円と仮定

毎月支払：約11万円

35年間総支払額：5000万円

賃貸の条件

家賃8万円

更新：2年に１回

引越3回：150万円

35年間総額：3600万円

35年後と35年後以降で賃貸と持ち家は大きく変わる

なぜ35年後かと言えば、住宅ローンの支払い期間が35年だから

もし住宅ローンが20年ならば20年後が基準になります

ボーナス払いや繰り上げ返済、頭金をもう少し多くする事で

住宅ローンの返済期間を短くすれば、その分持ち家が有利

35年後の時点までは賃貸が有利

総支払額出てますからねぇ・・・

但し、これは現金支出に関してだけの比較

35年後の時点で総支払額が少ないと言っても、持ち家には資産があります

あとはリスク許容度の点でも賃貸の方が上でしょう

35年の間に天災リスクに遭遇するとして

• 持ち家だった場合
• 賃貸だった場合

どちらが良いかと言えば賃貸の方が資産価値下落は免れます

35年以降は持ち家有利

持ち家の場合、住宅ローンの支払いが完了する事により支出が激減します

それに比べて賃貸は延々と同じだけの支払いが続く事になるのが大きなデメリット

年金収入のみと仮定した場合、現役世代と同じ家賃は重くのしかかります

定年以降に持ち家だと、精神的な余裕も大きいでしょう

賃貸は総支払額が安い分、お金を貯める事が前提

賃貸と持ち家の差額は、上記の計算では1400万円

• 1400万円を不動産で所持するのか
• 1400万円を現金資産で所持するのか

資産価値だけで言えば、この違いだけです

中古の築35年の物件を1400万円、これなら現実味はありますね

但し、これは賃貸でちゃんと貯めている事を前提にした場合

毎月の支払いは賃貸よりも、持ち家の住宅ローンの方が高いです

賃貸は毎月の支払額が安い分、差額を貯める前提で計算しています

住宅ローンはバブル時代の負の遺産

そもそも家を買わなければならない

家を住宅ローンで買うのが当たり前

というのはバブル期の負の遺産かなぁ、と考えてます

バブルの頃を私は知りませんが

インフレで土地価格が上昇する為、建物価値が無くなっても

土地価格の上昇でカバーできますよね、土地神話ってやつです

大事なのは資産価値で考えるべきだけど

周りがやっているから、それが普通だから

という理由での自宅購入もそれなりにあるのかな・・・と

今のままだと、長期的に見た時に土地価格が上がるとは考えにくい

条件の幅が広いから、どちらに分があるか結論はでない

結局は賃貸も持ち家も変わらないんですよね

そもそも比較するべき条件の幅が広すぎて、比較できない

世帯人数の違い

世帯人数がが2人とかならば賃貸でも十分だと思います

賃貸は㎡が広ければ広い程割高になるので

世帯人数が5人になれば自宅購入もありでしょう

年収の違い

年収が高ければ高い程、住宅ローンの返済割合を高くできます

住宅ローンの期間を短くして利息を圧縮可能

地域性の違い

都内だと高値すぎる為に持ち家は厳しい

田舎であれば土地は安かったり、相続したりで

実質建物分だけで家を建てる事が出来るかもしれません

他にもリスク許容範囲の考え方は各個人で異なります

もし私が家を買うとするならどうするか？

すごく個人的な意見になりますが、私は以下の考えです

• 最終的に不動産を所有したい
• それまでに賃貸でお金を貯める

現金一括で買うか、満額に近い頭金を用意する

利息は極力払いたくない（当たり前ですが・・・）

住宅ローン返済完了までは賃貸が金銭的には有利な事が多いので

まとまったお金ができるまで賃貸で貯めます

住宅ローン自体も、預金連動式の住宅ローンで利息を大幅に圧縮

住宅ローン控除も受ける事が出来ます

返済さえ終われば、金銭的にも余裕が出るので

リスク対策になる保険への加入も、それなりに対策可能

中古住宅を買う

新築プレミアム程無駄なものは無いので、中古住宅を視野に入れる

私は都内在住なので、都内は物件価格が物凄く高い

今だったらオリンピックもあるので当面地価が下がる事は無いでしょう

そうなると10年~15年落ちくらいの中古マンションを検討します

賃貸でお金を貯める

賃貸のメリットは総支払額を抑える事

安ければ安い事に越した事はありません

なので、賃貸はお金を貯める為のものと割り切って考えます

でもこの辺りの価値感は人それぞれで10人10色

• 割高だけど人気のエリアに住みたい
• デザイナーズマンションに住みたい

等々色んな考えがあるので、あくまで個人的な私の考えです

中途半端な結論になってしまいましたが

「賃貸と持ち家のどちらが有利なのか？」

の結論でした

多分永遠のテーマとして今後も答えは出ない議論が続くと思います。。