引越は前年度のうちに準備をするべき、賃貸費用のシミュレーションもしてみました

今年もあと少しで年末

来年の事は来年考えたいものですが、もし引越予定があるのなら

今のうちから準備する事をお勧めします

賃貸契約の理想は4月後半か5月契約がベスト

 

引越しの準備は前年度のうちに

不動産は縁次第なので最終的には運なんですよね

でも早めに用意するのに越した事はありません

 

賃貸物件の正常な相場を知っておく

来年から引越準備を始めると、家賃がシーズン価格になってしまいます

需要と供給のバランスで価格は決まるので、これは仕方が無い事ですが

希望するエリアの通常時の相場は把握しておきましょう

 

ある程度の期間物件検索サイトを眺めていると自然に相場感は備わります

「この物件良いと思ったけど、最寄がバスか・・・」

「広くて安いけど内装が和室か・・・」

 

更に詳しくなると

「この条件は何かあるはず・・・やっぱり○○だ」

と家賃設定の理由も何となく分かるくらいになるはずです

 

物件の妥協点を決めておく

ある程度の相場が把握できれば、妥協点を確認します

これも物件検索サイトを見ていると自然に備わってくると思います

 

理想の条件だけでは物件を検索しても見つからないので

徐々に条件は緩くしますよね？それが妥協点

この妥協点は人それぞれ、予め決めておきましょう

 

私の場合は

• 物件の築年数（どんだけ古くても中身がちゃんとしていれば可）
• 駅からの距離（駅から10分以上でも気にしない）

妥協点として捨てました

 

賃貸契約の理想は4月後半から5月に契約

大家さんと条件や家賃交渉がし易い時期

不動産賃貸業界は1~3月の時期で大半を稼ぎます

 

逆に大家さん側の立場から考えてみましょう

「今ここで決まらなかったら、条件を変えない限り1年間空室になる可能性も」

 

もし私がローンを使って不動産投資を行っていたとしたら

4月までに契約が決まらなかったら相当焦ると思うんですよね

入居者がいなければ、大家さんはローンの支払いは持ち出しになってしまう。。。

例え実質利回りが10%を超えていたとしても、入居者がいなければ0円

 

更に契約後は契約月で2年毎の更新になると思うので

5月で契約をするとずっと更新は5月行われます。これも5月だと交渉し易い時期

もし1月や3月なら、入居者さんに出てもらってシーズンで次の入居者を探せますが

5月だとタイミングが凄く悪い

多少家賃を下げてもいいから契約をしてほしい

と思う大家さんは少なからずいるはず、です

 

引越シーズン後は不動産屋業者も暇な時期

2月、3月は携帯キャリアのショップ並みに混み合う不動産屋さんも

これが5月になると誰もお店にいません

忙しくない分丁寧な対応をしてくれると思います

 

引越業者も引越シーズンが終わると暇な時期

引越業者も暇な時期、シーズン中が短期バイトで人件費を調整できるとは言え

需要の先食いしちゃってますからね

半額とか原価並みの価格で依頼できるはずです

 

相見積りを取れば値下げで戦ってくれるはず

但し、フレッツ光とかのオプション付きの割引はバック率が低いのでお勧めしません

 

ナマケネコの引越は

1人の時は杉並区の4万円台アパートでしたが、さすがに2人では厳しい

うちは飼い猫がるので物件探しは非常に不利なんです

ペット可能な物件は1割程、家賃も2割程UPする感じでしょうか。。。

 

賃貸物件の条件

もちろんペット可能な物件で広さは30㎡は欲しい

できれば2F以上、地域は練馬区と板橋区の境目くいらい

 

これには理由が合って、この地域から当時の会社に通勤すると

3路線乗り換えで電車だと1時間以上かかります、ドアtoドアだと時間30分以上

乗り換えが多いので、交通費だけで月2万円近くかかる

通勤ラッシュで山手線経由して疲れるのはちょっと・・・

でも直線距離だと自転車で20分くらい。。。

 

その代わり築年数や駅までの距離は捨てます

 

内見して即決を条件に契約

ネットで今の物件を探していたのですが、家賃が下げられていました

8万円の家賃が75000円に減額されて募集

ちなみに広さは約40㎡で築60年以上

同じ階数にはウチしかないので、隣を気にする必要も無く猫飼いには理想

 

早速仲介業者に連絡をして見せてもらった所

中は完全リフォームされて新築同様、築60年以上なんですけどね

確かにグーグルマップのストリートビューを見たら古い状態が写ってました

 

今までは倉庫として使っていた場所で

前入居者は同じ猫飼いでしたが、転勤で半月で退去との事

 

ネコ：「これ家賃交渉って可能ですか？」

業者：「元々85000円で借り手が付かず既に下げてるんです。大家さん次第ですが・・・」

ネコ：「大家さん的には譲歩できる額はどのくらいでしょう。。？」

業者：「聞いてはみますが、1000円、2000円くらいかな、と」

ネコ：「7万円なら即決します、この条件で確認だけでも無理ですか？」

ネコ：「あ、共益費も込みで、その代わり即決します」

業者：「大家さんからOK出ました。即決が気に入ったみたいです」

 

という訳で7万円で契約、共益費も込み

 

今思う引越での反省点

今回は時間が無かったので決めちゃいましたが

実際には少し期間を置いて冷却期間を作った方がいいです

昼間だけじゃなく、夜に周辺を見たりとか

 

住んでみると幹線道路の音が結構うるさい事

区役所で最初住民登録できなかった事、くらいですね

※居住用スペースとして登録していない、存在しない物件でした。。。

 

引越し貧乏にならない為に賃貸料金シミュレーション

引越は「引越貧乏」なんて言葉があるくらいなのでお金が掛かります

家賃は長期的なランニングコストで最も重い部類に入るので

大きな環境の変化等が無い限りは引越をしない方が無難

 

賃貸で家賃が10万円を超えるようであれば、購入を検討する金額かも

それだけ払える状況ならば早めに返済してローンの金利も圧縮できますし

 

もし長期的に住むのであれば引越で家賃費用の圧縮するのも有り

例えば20代前半で、環境の変化も30歳くらいまでは無いのであれば

引越の検討をしても良いと思います

特に最初の一人暮らしでの物件は失敗するパターンが多いので。。

 

ここでシミュレーション

旧物件：家賃6万円

新物件：家賃5万円

• 敷金2ヵ月分
• 礼金2ヵ月分
• 仲介手数料1ヵ月分
• 更新は2年に1回、1ヵ月分
• 引越代金5万円
• その他回線等契約等で1万円を計上
• 火災保険料は同額と考えて省略、共益費も含めない
• 旧物件の敷金は戻ってこないものとして考える

 

要は家賃5万円の新物件に引っ越した費用の31万円を

何年でペイできるか？が争点

 

差額が1万円での賃貸費用シミュレーション

	家賃6万円	家賃5万円
1年目	72万円	60万円
2年目	72万円	60万円
6ヵ月	42万円	35万円	更新月あり
合計	186万円	155万円
差額		-31万円

 

結果2年半が損益分岐点

以降は住み続ける限り損益は広がり続けます

 

差額が2万円での賃貸費用シミュレーション

	家賃7万円	家賃5万円
1年目	84万円	60万円
4ヵ月	28万円	20万円
合計	112万円	80万円
差額		-32万円

1年と4ヵ月が賃貸費用の損益分岐点

都内なら条件的にもこのくらいが現実的な所ですね

 

 

最後に

不動産は例え賃貸であろうと100%満足する物件はありません

あとは縁になるので最終的には運次第

完璧を求めているといつまで経っても見つかりません

 

親しい不動産屋の知り合いがいればREINSで市場に出る前に見つけてもらうのも手

個人的には賃貸は安さが全てだと思ってます

 

ネットで検索して探している時が一番面白いんですよね

勝手な想像をして、無駄に夢だけが広がるので（汗